為了幫助考生系統(tǒng)的復習2012年物業(yè)管理師考試課程，全面的了解物業(yè)管理師考試教材《物業(yè)管理基本制度與政策》的相關重點，小編特編輯匯總了2012年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理基本制度與政策》相關知識點，希望對您參加本次考試有所幫助！

物業(yè)管理招標書

招標書是反映招標理念、招標重點的權威性文件，政策性強，要求文字準確、內(nèi)容全面。目前較為規(guī)范的招標書主要包括四個方面：

(一)目標物業(yè)規(guī)劃建設基本情況

1.工程概況。

包括總體建筑面積和占地面積、功能分布、物業(yè)棟數(shù)與樓層、地下室布局、環(huán)境規(guī)劃、容積率、綠化面積、物業(yè)管理用房面積、電梯臺數(shù)與型號等。

2.主要設備設施介紹。

包括配電系統(tǒng)(總安裝容量、高低壓配電柜、變壓器、備用發(fā)電機數(shù)據(jù))、給排水系統(tǒng)(蓄水池、泵類、消防噴淋、化糞池、污水)

3.提供的目標物業(yè)設計圖和竣工圖紙目錄(圖紙附件)。

(二)物業(yè)管理內(nèi)容

1.房屋建筑本體、公共部分的維護、管理;

2.公共配套設施、設備維護、運行管理;

3.公共場地、道路、房屋建筑公共部分的清潔衛(wèi)生、定期消殺、裝修及生活垃圾收集清運;

4.公共綠化、山水園林小品的養(yǎng)護和管理;

5.安全護衛(wèi)及公共秩序管理;

6.公建配套設施(便民服務網(wǎng)點、區(qū)內(nèi)營業(yè)場所和文體活動場所)的運營管理;

7.樓宇自動化設備系統(tǒng)的運行、維修、養(yǎng)護管理;

8.交通、車輛行駛和停泊管理;

9.物業(yè)及物業(yè)檔案資料收集、管理;

10.社區(qū)文化的開展;

11.法律政策和物業(yè)服務合同中規(guī)定的其它事項。

(三)有關事項的說明

1、物業(yè)管理相關事項說明。包括以下幾項內(nèi)容：

1)物業(yè)管理范圍。指目標物業(yè)所在區(qū)范圍內(nèi)的所有物業(yè)。中標企業(yè)根據(jù)政府制定的當?shù)匚飿I(yè)管理有關法規(guī)、條例及物業(yè)服務合同對上述區(qū)域及物業(yè)實行統(tǒng)一管理、綜合服務、自主經(jīng)營、自負盈虧。區(qū)域內(nèi)如有后續(xù)物業(yè)或其它特殊情況應予以說明。

2)管理期限與前期介入。應明確中標企業(yè)管理期限(一般三年或五年)及起止日期。還應明確定標后中標企業(yè)何時開始介入前期管理，項目甲方在前期介入至物業(yè)管理單位正式入駐期應付的有關費用應明確，物業(yè)服務合同亦應在中標后一個固定的時間內(nèi)協(xié)商完畢，正式簽定。

3)物業(yè)管理用房。應根據(jù)當?shù)匚飿I(yè)管理法規(guī)、條例有關規(guī)定，說明管理用房面積、位置以及使用過程中的房租等情況。

4)管理費標準。這是招投標關鍵項目。應說明管理費大致范圍或由投標企業(yè)自行測算，說明此項內(nèi)容的評分標準。最終簽訂的物業(yè)服務合同中，管理費標準一般以中標企業(yè)在標書中的報價為準。

5)公用水電費。包括共用機電設備耗電、公共用電及綠化與清潔用水等，公共水電費是否另行撥付或在物業(yè)管理費收支預算中體現(xiàn)，以及物業(yè)管理處工作、生活用水用電如何安排等，均應明確說明。

6)清潔衛(wèi)生和綠化服務。應說明此項服務的范圍、要求，特殊區(qū)域的清潔衛(wèi)生、綠化安排及費用也應列明。

7)物業(yè)管理酬金。一般按每年物業(yè)管理服務費總收入的10%計提。

8)機動車輛管理。說明管轄區(qū)域機動車輛出入口、停車場安排及停車收費方面基本要求。

9)維修資金。此項直接關系到物業(yè)管理預算和管理公司責任、義務，要明確說明，包括重大維修改造的資金安排，設備設施維修安排、維修資金收支要點以及房屋、設備保修期內(nèi)的保修費責任單位等。

10)商業(yè)用房。說明位置、面積、房租標準、產(chǎn)權歸屬、裝修檔次等。

11)開辦費問題。說明物業(yè)管理前期費用、開辦費用的安排意見。

12)員工宿舍及食堂。應說明過度期、正常期宿舍與食堂安排情況。

13)關于裝修管理要求。說明目標物業(yè)裝修工程基本要求，如防盜門、裝修材料等。

14)管理目標及獎懲辦法。招標方對管理目標的要求要明確提出，如業(yè)主客戶滿意率以及幾年內(nèi)達到建設部何等級別的考評標準等?？梢砸笾袠藛挝唤患{風險抵押金。如達不到管理目標，可以少退或不退抵押金，如達到目標，可以另行獎勵。風險抵押金在管理期結束時應按同期銀行利率一并歸還本息。

15)其它事項說明。如各類標識、道閘、崗亭、垃圾收集與中轉(zhuǎn)、大門、宣傳欄等一般應由建設單位配齊。中標企業(yè)在標書中承諾的其它添置設施由投標企業(yè)投資、落實。

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（責任編輯：何以笙簫默）

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